Отмена совместного владения — уловки при покупке акций

Покупка акций и отмена совладения недвижимостью — тема года. Однако зачастую игра стоит свеч, чтобы определиться с покупкой акций в сфере недвижимости. Однако вы должны посвятить много времени подготовке к этому типу транзакции. Казалось бы, выгодные предложения, отсутствие правовой осведомленности о последствиях принятого решения может стать проблемой. Совместное владение, как мы знаем, любит быть проблематичным.

Вопрос тогда:

  • знаем ли мы о последствиях совместного владения?
  • достаточно ли реально зафиксировать в нотариальном акте, что по приобретенным акциям мы имеем право занимать или использовать определенное помещение?
  • является ли это место в юридическом смысле нашим?

Вы можете много написать о совместном владении и проблемах, связанных с ним, и многое уже написано, в том числе в блоге автора следующей статьи, миссис Эльбьета Либерди. Чтобы не утомлять вас всесторонним чтением, в этом посте мы уделим внимание наиболее распространенным проблемам, с которыми сталкиваются владельцы акций в сфере недвижимости. Но давайте начнем с самого начала.

Что такое совместное владение?

Институт совместной собственности регулируется Гражданским кодексом. Он заключается в том, что право собственности на одну и ту же вещь может принадлежать нескольким людям неделимо.

Характеристики совместного владения:

  • единство субъекта совместной собственности,
  • множественность субъектов, на которые распространяется право,
  • неделимость общего права.

Это означает, что каждый из совладельцев имеет право на все дело, а не только на его часть. И этот аспект вызывает больше проблем.

Типы совместной собственности

Совместное владение это:

  • совместное владение дробными частями или
  • общее совместное владение (например, обязательное семейное причастие).

В отличие от совместного владения — дробное совместное владение заключается в том, что доля каждого совладельца в общем праве определяется дробью. Любой, у кого есть такая акция, может распоряжаться ею без согласия других совладельцев. Однако это касается только вашего участия. Для распоряжения общим имуществом (например, всем имуществом) и деятельностью, которая выходит за рамки обычного управления (например, аренда), требуется согласие всех совладельцев. И, как известно, интересы совладельцев не всегда совпадают…

У меня есть доля, но без места!

Помимо проблем с достижением соглашения с другими совладельцами в области управления общей недвижимостью, проблема с отсутствием возможности воспользоваться недвижимостью также является существенной. Есть частые случаи, когда мы владеем акциями, но только на бумаге. Все помещения в собственности принадлежат остальным совладельцам, а не тем, кто имеет большую долю.

Как это возможно?

Ну, как упоминалось ранее, совместное владение — это создание, в котором, де-факто, как часть нашего участия, у нас нет никаких указаний на то, что это доля в данном «месте», например, 10 м² на первом этаже (за некоторыми исключениями). Здесь важно завладеть помещением. К сожалению, бывает так, что все помещения уже заняты.

Что делать, если соглашение не может быть достигнуто? Отмена совместной собственности

Единственным выходом может быть отмена совместной собственности. Он основан на ликвидации правовых отношений между совладельцами. Каждый из его совладельцев может подать заявку на отмену совместного владения имуществом. Отмена совместной собственности может быть осуществлена ​​как по соглашению, так и по решению суда. Соглашение об отмене совместного владения должно быть заключено всеми совладельцами и должно указывать способ отмены совместного владения, содержать заявления о передаче акций или положения о выплатах и ​​надбавках, а также крайние сроки их оплаты. Если предметом договора является недвижимое имущество, договор должен быть в форме нотариального акта. В ситуации, когда мы не можем «ужиться», останутся только судебные разбирательства.

Судебная отмена совместного владения происходит в ходе не судебного разбирательства в районном суде. В ходе судебного разбирательства общее дело может быть разделено между совладельцами тремя способами: разделение общего имущества (так называемое физическое разделение), предоставление вещей одному или нескольким совладельцам, продажа общих вещей (так называемое гражданское разделение).

Отмена совместного владения — уловки при покупке акций

Если отмена совместной собственности происходит путем разделения общего имущества, суд делит столько частей, сколько есть совладельцев, в зависимости от размера акций. Делать деление таким образом, чтобы извлеченные части соответствовали стоимости акций отдельных совладельцев, не всегда возможно или экономически целесообразно. В случае разницы между стоимостью созданных частей вещи и размером акций, стоимость отдельных акций может быть компенсирована денежными выплатами.

Отмена совместной собственности может также состоять в предоставлении имущества одному из совладельцев или нескольким из них, если эти совладельцы согласны на такую ​​неполную отмену (см. Решение Верховного суда от 4 июня 2003 года, I CKN 447/01, Lex № 83839). ). Этот способ отмены совместного владения обычно касается недвижимости, физическое разделение которой было бы невозможно. Предоставление имущества одному или нескольким совладельцам означает, что оставшиеся совладельцы получают выплаты, эквивалентные их доле в совладении.

Другим способом отмены совместного владения может быть продажа общего имущества и разделение между совладельцами полученной суммы (так называемое гражданское разделение). Он будет применяться, когда все совладельцы подают такое заявление, и, несмотря на отсутствие такого приложения, когда недвижимость не может быть разделена, и конкретные обстоятельства поддерживают такое решение. В частности, суд должен распорядиться о продаже, когда ни один из совладельцев не согласится предоставить ему вещи в натуральной форме (см. Решение Верховного суда от 4 ноября 1998 года, II CKN 347/98, OSNC 1999, пункт 6, пункт 108) или ни один из совладельцев или тот, кто подает заявку только на предоставление ему общего имущества, не сможет нести бремя погашения (см. решение Верховного суда от 12 апреля 2001 года, II CKN 658/00, OSNC 2001, пункт 12). , пункт 179). Продажа по распоряжению суда производится в соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса (статьи 1066-1071) в ходе исполнительного производства (с аукциона).

Использование «over share» не всегда выгодно

В случае, если вы являетесь совладельцем, вы всегда должны учитывать тот факт, что наступит момент, когда это состояние придет к концу. Мы должны будем заплатить за получение выгоды от недвижимости, которая де-факто не принадлежит нам. Ну, с возможной отменой сособственничества собственности, в стороне от времени и нервов, связанных с текущими судебными процессами, и, следовательно, мы можем быть обязаны платить за использование этой области в течение многих лет, которая не имеет право на нас как часть приобретенной доли.

А как насчет записей в нотариальных актах, которые мы можем занять в данном помещении как часть приобретенных акций? Эти записи не защищают нас от возможности требовать отмены совместного владения другими совладельцами. Они также не гарантируют, что мы не будем лишены права собственности на такие помещения в порядке.

Кроме того, требования об отмене совместной собственности не подлежат ограничению. Владея долями в недвижимости, даже с указанием помещения, мы всегда должны учитывать тот факт, что можем его потерять. В крайних случаях вы можете потерять свою квартиру или коммунальные услуги, и с этой целью суд обязан выплатить другим совладельцам имущества очень значительную сумму денег.

NR101